Solu'up 01
Remboursé
Opération de marchand de biens
Portage immobilier social et solidaire
Localisation
Sotteville-Sous-le-Val (76410)
Type d’actifs
Bureau
Rendement cible *
Réservé aux membres
Durée cible **
Réservé aux membres
Investissement à partir de 100 €
Le projet
Il s’agit d’une opération présentée pour la première fois sur la plateforme Upstone : un nouveau produit de diversification ayant un impact sociétal fort tout en versant un coupon mensuel sur la base d'un rendement annuel de 5% sur une durée de 14 mois.
Ce produit vous est proposé en partenariat avec la foncière responsable Solustone qui s’appuie sur le meilleur de la finance immobilière pour offrir une alternative aux propriétaires n’ayant plus accès aux circuits de financement classiques.
Le projet porte sur l'acquisition puis la revente, dans le cadre d'une opération de vente avec faculté de rachat (anciennement appelée réméré), d'un ensemble immobilier à usage d'habitation d'environ 70m² en Normandie. Le dispositif de vente avec faculté de rachat est destiné aux propriétaires d’un bien immobilier qui souhaite vendre, tout en conservant l’usage du bien, ainsi que la faculté de le racheter ultérieurement. C’est une alternative idéale pour des propriétaires qui ont un besoin temporaire de liquidité, mais qui n’ont pas accès au financement.
Suite à une séparation, ce jeune papa propriétaire a souhaité réaliser une opération de portage immobilier sur ce bien, qui a vocation à devenir sa résidence principale. Cette opération lui a permis de rembourser ses dettes et lancer son activité d'agent immobilier. À l’issue de la période de portage, le bénéficiaire souhaite racheter le bien grâce au fruit de la vente de quelques terrains agricoles. Solustone l’accompagne au quotidien dans ce projet.
L'opération a été financée par Solustone en décembre 2021. Upstone propose un refinancement sur les 14 mois restants.
Comment se déroule une opération de vente avec faculté de rachat avec Solustone ?
- Notre partenaire, Solustone, achète le bien au vendeur pour 60% de sa valeur vénale(*).
- L'équivalent de 18 mois de loyer est bloqué pour assurer les revenus locatifs, permettant au vendeur d'occuper le bien durant l'opération.
- Le vendeur, quelques mois avant la fin de l'opération, fait savoir s'il souhaite racheter son bien ou non.
Ici, 2 scénarios sont possibles :
- Le vendeur rachète son bien à l'issue de l'opération, à une valeur identique à celle payée par Solustone, soit les 60% de la valeur initiale.
- Le vendeur ne souhaite pas racheter son bien. Il a dans ce cas la possibilité de le revendre directement, ou par l’intermédiaire de Solustone. Quand le bien est vendu, Solustone récupère sa mise initiale, soit les 60% de la valeur vénale.
(*) cf. avis de valeur dans l'onglet document
Les chiffres clés
Localisation
Sotteville-Sous-le-Val (76410)
Type d’investissement
Opération de marchand de biens
Type de projet
Portage immobilier social et solidaire
Type d’actifs
Bureau
Rendement cible *
Réservé aux membres
Montant total a collecter
45 000 €
Investissement minimum
100 €
Frais pour les investisseurs
0 €
Durée cible **
Réservé aux membres
Actuellement deja collecté
€
Localisation du projet
Sotteville-Sous-le-Val (76410)Sotteville-sous-le-Val est une commune française située dans le département de la Seine-Maritime en région Normandie.
Présentation de l'opérateur
Solustone est une société à mission dont la raison d’être est de protéger le foyer des familles propriétaires les plus fragiles et de préserver leur droit à un logement décent. Pour cela, elle s’est fixée différents objectifs sociétaux et environnementaux qui sont contrôlés annuellement par son Comité de Mission, et tous les trois ans par un Organisme Tiers Indépendant.
En s’appuyant sur différents outils comme la vente avec faculté de rachat, l’indivision, le principe du sales & leaseback, la location-vente, etc. elle offre une alternative à des propriétaires n’ayant plus accès aux circuits bancaires.
Solustone est une société à mission dont la raison d’être est de protéger le foyer des familles propriétaires les plus fragiles et de préserver leur droit à un logement décent. Pour cela, elle s’est fixée différents objectifs sociétaux et environnementaux qui sont contrôlés annuellement par son Comité de Mission, et tous les trois ans par un Organisme Tiers Indépendant.
En s’appuyant sur différents outils comme la vente avec faculté de rachat, l’indivision, le principe du sales & leaseback, la location-vente, etc. elle offre une alternative à des propriétaires n’ayant plus accès aux circuits bancaires.
Documentation
Les documents du projet
| Nom du document | Type | Date | |
|---|---|---|---|
|
Tableau de flux
Détail des flux de l'opération
|
CEEO | 18/03/2022 | |
|
Kbis société Emettrice et opérationnelle
Kbis de la société SOLU1
|
CEEO | 22/03/2022 | |
|
Statuts société Emettrice et Opérationnelle
Statuts de la société SOLU1
|
CEEO | 22/03/2022 | |
|
Avis de valeur
Avis de valeur du bien présenté
|
CEEO | 23/03/2022 | |
|
CEEO
Contrat d'Emission d'Emprunt Obligataire
|
DIRS | 25/03/2022 | |
|
DIRS
Document D'Information Réglementaire Synthétique
|
Autre | 25/03/2022 |
- Date 18/03/2022
- Type CEEO
- Date 22/03/2022
- Type CEEO
- Date 22/03/2022
- Type CEEO
- Date 23/03/2022
- Type CEEO
- Date 25/03/2022
- Type DIRS
- Date 25/03/2022
- Type Autre
FAQ
Il s'agit d'un dispositif ancien qui permet à un propriétaire surendetté de transférer temporairement la propriété de son bien immobilier afin de dégager des liquidités. Les causes liées à ce besoin de trésorerie sont multiples : baisse de revenus, perte d'emploi, santé, fermeture d'entreprise, séparation, ...
Aujourd'hui, le marché du portage immobilier repose sur des fondamentaux de croissance solides : ainsi, l'INSEE et la Banque de France estiment entre 13 et 20 000 le nombre de nouveau ménages propriétaires concernés par le surendettement chaque année.
Ainsi, la société de portage met en relation un propriétaire et des investisseurs qui rachètent le bien avec une décote préalablement déterminée. Par exemple, pour ce projet, le bien a été acheté à hauteur de 60% de sa valeur vénale, soit une décote de 40%.
Le propriétaire perçoit ainsi l'argent issu de cette vente et reste locataire de son bien durant la durée du portage, à l'issue de laquelle il pourra décider ou non de redevenir propriétaire de son bien.
Le portage immobilier, également appelé vente avec faculté de rachat, est donc un dispositif revêtant un enjeu social et solidaire : d'ailleurs, notre partenaire Solustone bénéficie de la qualité de société à mission.
Lors d'une opération de portage immobilier, les investisseurs achètent le bien immobilier d'un propriétaire avec une décote appliquée à sa valeur vénale. Cette somme est alors perçue par le propriétaire afin de faire face à ses engagements. Néanmoins, restant propriétaire de son bien immobilier pour toute la durée du portage, le propriétaire s'acquitte d'un loyer déterminé sur la base d'un taux de rendement et qui sera directement amputé du prix de vente.
Ainsi, un bien dont la valeur vénale serait de 100 000€ acquit à 60% de sa valeur vénale pour une durée de 12 mois, les investisseurs pourraient retenir un loyer de 4200€ calculé sur la base d'un rendement de 7%/an (60 000 * 7%).
C'est donc sur la base de ce loyer séquestré en début d'opération que les intérêts des investisseurs seront versés : de ce fait, les intérêts sont garantis dès le début de l'opération.
C'est notre partenaire, Solustone, qui va mener une analyse immobilière en interne afin de déterminer une fourchette de valeur vénale. Cette analyse est également corroborée par un avis de valeur produit par un tiers.
Pour chaque opération, une fiducie sûreté portant sur la société émettrice est consentie aux investisseurs. Ainsi, si Solustone venait à faire faillite, la fiducie assure la protection de la valeur des biens en garantie du financement : en cas de défaut de remboursement du financement, les actifs seront vendus à des conditions "de marché" avec des experts sélectionnés par les parties du contrat.
Dans le déroulement classique d'une opération de portage immobilier, il y a deux scénarios de sortie :
1/ Le propriétaire décide de racheter son bien à l'issu de la période de portage
2/ Le propriétaire ne souhaite pas racheter son bien : dans ce cas il est mis en vente à sa valeur de marché et, une fois vendu, nous récupérons notre mise initiale et le propriétaire recouvre le solde restant.
Néanmoins, certaines déconvenues peuvent émerger durant l'opération : ça serait par exemple le cas d'un propriétaire n'ayant pas réussi à redresser la barre de ses finances sur la durée initiale du portage. Dans ce cas, l'opération est prolongée en fonction du besoin estimé par le propriétaire du bien.
À l'issu de cette prolongation, les scénarios de sortie sont les mêmes que précédemment :
1/ Le propriétaire décide de racheter son bien et dans ce cas il devra payer, en plus de la mise initiale, les intérêts dus aux investisseurs
2/ Le propriétaire ne souhaite pas racheter son bien : le bien est vendu à sa valeur de marché et nous récupérons, en plus de notre mise initiale, les intérêts dus et le propriétaire recouvre le solde restant
Concrètement, si une opération d'une durée initiale de 12 mois est prolongée de 12 mois, les investisseurs auront touché un rendement mensuel les 12 premiers mois puis recevront les 12 mois suivants in fine.
Cette opération n'est pas comparable à une opération de crowdfunding classique : elle ne s'adresse pas à la même poche d'investissement.
Ainsi, une opération de crowdfunding classique présente des risques bien plus important : perte de capital, perte des intérêts, retard, ...
Ici, le risque est bien plus limité : le rendement est versé à partir des loyers séquestrés dès le début de l'opération ; le risque en capital est très largement réduit grâce à la décote appliquée à la valeur vénale du bien ; la fiducie nous assure une protection efficace en cas de défaut de l'opérateur, ...
Le rendement de ce placement est plus comparable à celui d'une SCPI, à l'avantage près que nous ne prenons ni frais d'entrée, ni frais de sortie ni frais de gestion auprès des investisseurs.
De plus, le portage immobilier revêt un aspect social et solidaire : c'est un investissement à impact !
Les investisseurs souscrivent à un emprunt obligataire, dont la fiscalité est celle des revenus de capitaux mobiliers. Les intérêts perçus seront fiscalement traités comme pour les opérations classiques :
- Prélèvement Unique Forfaitaire (ou Flat Tax) qui s'applique pour les personnes physiques.
- Prélèvements sociaux pour les personnes physiques avec dispense de prélèvement de l'impôt sur le revenu à la source
- Fiscalité du pays de résidence pour les expatriés
- Fiscalité de la société pour les personnes morales
Investissez chez Upstone !
Portage immobilier - Appartement en Normandie
Localisation
Sotteville-Sous-le-Val (76410)
Rendement cible *
Réservé aux membres
Durée cible **
Réservé aux membres
