Les risques d'investissement

La diversification des investissements financiers a été théorisée en 1952 par Markowitz qui a prouvé que l’on pouvait diminuer le risque d’un portefeuille d’investissement lorsque l’on investit dans différents produits/secteurs. C’est une traduction mathématique du bon vieil adage : on ne met pas tous ses œufs dans le même panier.

On distingue différentes diversifications :

• Par classes d’actif : actions, obligations, immobilier
• Par sous classes d’actif : actions de sociétés évoluant dans différents secteurs (Automobile, compagnie aérienne, pétrole…), obligations d’état ou de société et différents produits immobiliers (bureaux, commerce, logements)
• Par géographie : investir dans différents pays d’Europe et/ou du monde Pour un investisseur personne physique, les produits d’investissements sont classiquement les comptes épargne (Livret A, Livret développement durable, compte épargne…), l’assurance vie, les comptes d’instrument financier (permettant d’investir dans des actions), les SCPI… et le crowdfunding. Le crowdfunding offre des rentabilités très fortes en contrepartie d’un risque important, il est donc important pour les investisseurs de ne pas mettre « tout sur le rouge » et allouer une partie raisonnable de leur épargne sur des produits de crowdfunding. Il est même conseillé de repartir son investissement dans plusieurs projets.

Dans un investissement généralement on distingue le capital du rendement. Le capital étant la somme que l’on investit dans l’espoir d’en obtenir le retour augmenté des intérêts qui constituent le rendement.

Dans les investissements en crowdfunding, ni le capital ni les intérêts ne sont garantis, ce qui veut dire que si un projet ne se passe pas aussi bien que prévu, voire échoue, alors l’investisseur peut ne pas toucher d’intérêts et ne pas retrouver son capital.

Ce terme désigne la facilité de revente d’un titre lié à un investissement. Par exemple les actions sont désignées comme liquide car leur échange est organisé sur un marché centralisé (Euronext, NYSE…), les ordres des acheteurs et les vendeurs se retrouvent donc en un point, on peut espérer acheter ou vendre des actions en quelques minutes. L’immobilier est considéré comme peu liquide, car il n’y a pas de marché centralisé, lorsque l’on veut vendre un appartement, il faut recherche des acquéreurs potentiels (via une agence immobilière ou un site internet par exemple) et ensuite trouver celui qui accepte de réaliser la transaction au prix voulu.

L’investissement en crowdfunding immobilier est peu liquide pendant la durée de vie du projet dans le sens ou il s’agit généralement de titre émis par des sociétés dont l’objet est le financement du projet. Lorsque le projet est réalisé et vendu, les investisseurs sont remboursés, mais pendant la vie du projet, l’argent est immobilisé, il n’est donc très compliqué de retrouver son investissement.

Lorsque vous réalisez un investissement dans un projet de promotion, on peut envisager 4 scénarios :

• Tout se déroule comme prévu et une fois la maturité du projet atteinte, le promoteur a vendu tous les lots et transfère les fonds majorés des intérêts, vous récupérez votre investissement et touchez des intérêts.
• Tout se déroule plus vite, car le promoteur a vendu les lots de façon anticipée par rapport à ses prévisions, ou alors il s’est refinancé, il transfère les fonds majorés des intérêts mais avant la date prévue. Vous récupérez votre investissement et touchez des intérêts mais moins, car la période est plus courte.
• Le projet se passe moins bien que prévu, le promoteur ne peut rembourser à temps le financement en crowdfunding, il actionne alors un délai supplémentaire pour achever le projet. Vous récupérez votre investissement et touchez plus d’intérêts car la période est plus longue.
• Le projet échoue, le promoteur est en difficulté, il ne peut rembourser le financement en crowdfunding, vous risquez de ne pas toucher d’intérêts et de ne pas récupérer votre capital ou de le récupérer partiellement. Alors, si des garanties sont en jeu, nous les actionnons pour que vous puissiez récupérer le maximum de votre investissement.

Un risque systémique est un risque qu’un simple événement en apparence impacte l’intégralité du système économique et financier. Le fait qu’aujourd’hui, l’économie est mondialisée, le système bancaire et financier est très noué sur les marchés mondiaux, dès lors, la contagion d’un agent défaillant peut très vite se répandre dans l’économie réelle au niveau mondial.

Exemple, la chute de Lehman Brothers en 2008, qui a provoqué une paralysie de la liquidité du système bancaire et presque l’éclatement du système financier mondial. On distingue donc le risque systémique, lié au système lui même, du risque spécifique qui, dans notre cas, est immobilier.

Contrairement au risque systémique, le risque spécifique est propre au secteur étudié, ici, l’immobilier, il s’agit de l’ensemble des risques décrit ci-après:

Risque administratif

Dans le cadre des opérations immobilières, il s’agit principalement de l’obtention du permis de construire, celui ci est instruit par la mairie qui se prononce sur sa validité au bout de deux mois (voire trois car elle peut demander un délai supplémentaire).

Après cette période, il faut afficher le permis de construire, et pendant deux mois, celui-ci est sujet à recours administratifs, puis encore pendant deux mois supplémentaire pour recours contentieux.

Il faut donc attendre 6 à 7 mois minimum après le dépôt du permis de construire en mairie pour espérer pouvoir commencer les travaux.

Risque opérationnel

Ici nous parlons de la construction et de ses aléas, les intempéries, la malfaçon, l’absentéisme, les changements de décision… tous ces éléments qui peuvent faire prendre du retard à un chantier et donc sa livraison et en conséquence décaler les flux financiers du projet.

En promotion immobilière, la gestion du planning est clé car les montants de financement sont généralement importants, retarder la livraison c’est payer plus d’intérêts et diminuer la marge pour l’opérateur.

Risque financier

Avant de lancer un projet, l’opérateur réalise généralement un plan d’affaire lui permettant d’anticiper les coûts et les frais de la construction, et ainsi calculer sa marge. Une construction durant jusqu'à deux ans, les coûts anticipés sont susceptibles d’évoluer à la hausse comme à la baisse et impacter la marge en conséquence.

Par exemple, on observe généralement un coût de construction de 2 000 euros par m2 construit, qui intègre le prix des matières premières et de la main d’œuvre. Si le prix des aciers et du ciment augmente significativement, ce coût pourra être revu à la hausse et réduire la profitabilité du projet.

Risque « black swan »

Ou autrement appelé théorie du cygne noir, est développée par le philosophe Nicholas Taleb, elle désigne un événement dont la probabilité de se dérouler est extrêmement faible mais dont les conséquences seraient considérables.

On pourrait se dire que le risque de tremblement de terre en France est extrêmement faible, mais s’il arrivait dans une zone de construction, l’édifice serait susceptible d’être endommagé avec une telle ampleur qu’il faudrait démolir et reconstruire.

D’autres exemples plus probables en France : tempête, pluie torrentielle, coulée de boue…