Notre lexique de ratios d'endettement
Ecrit le 04 décembre 2023
Loan-to-Acquisition (LTA)
La Loan-to-Acquisition, ou LTA, est un ratio utilisé dans le cadre du financement d’une opération immobilière. Ce dernier se calcule en rapportant le montant de l’emprunt sur la valeur d’acquisition de l’actif.
Par exemple, si la valeur d’acquisition d’un actif immobilier est de 300 000 euros et que l’opérateur obtient un financement de 200 000 euros, alors la LTA affichée sera de : 200 / 300 : 67%.
Plus la LTA est élevée, plus le créditeur prend des risques : en effet, en cas de revente en l’état de l’actif, une LTA faible augmente la probabilité de récupérer sa mise initiale même dans le cas d’une décote sur le prix de l’actif.
Loan-to-Cost (LTC)
Dans le même registre, le ratio de Loan-to-Cost permet de constater la part de dette dans le financement des travaux d’un projet immobilier. Comme pour la LTA, un ratio élevé augmente le risque pour le créditeur.
Les travaux permettant de valoriser un actif, ce ratio s’analyse conjointement à la Loan-to-Value (LTV).
Loan-to-Value (LTV)
Le ratio de Loan-to-Value, certainement le plus regardé des 3 ratios hypothécaires, permet d’évaluer le risque que prend le créditeur en rapportant le montant emprunté sur la valeur de marché de l’actif immobilier, au terme de l’opération.
Ainsi, imaginons un projet immobilier qui présente les valeurs suivantes :
- Acquisition : 200 000 euros
- Travaux : 100 000 euros
- Valeur de marché de l’actif au terme de l’opération : 400 000 euros
Pour un financement de 150 000 euros, réparti de la façon suivante : 100 000 euros pour l’acquisition et 50 000 euros pour les travaux, le créditeur affiche les ratios suivants :
- LTA : 100 / 200 : 50%
- LTC : 50 / 100 : 50%
- LTV : 150 / 400 : 37,5%
L’analyse de ces ratios permet de mettre en évidence l’effet de levier d’un projet immobilier, et donc de définir le profil de risque de cette même opération : un recours important à la dette permet de “booster” la rentabilité d’un projet. Il ne faut néanmoins pas perdre de vue qu’en finance, une rentabilité élevée est synonyme d’un risque qui l’est tout autant.
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